Квалифицированная юридическая помощь
+375 (29) 172-41-72+375 (17) 252-77-64
Желания
Основные направления
Контакты
ИП Астапович А. А.
Контактное лицо:
Александра
E-mail:
Адрес:
220137, Беларусь, Минск, ул. Томская, д. 65, корп. 2 на карте
Информация для покупателя:
Юридическое название продавца и адрес: ИП Астапович Александра Анатольевна, Беларусь, Минск, ул. Томская, д. 65, корп. 2, кв. 34
График работы: Пн-Пт 8:00 - 19:00 без перерывов;
Сб, Вс выходные
  • Слайд
Изменения в земельном законодательстве - 244 Указ

Изменения в земельном законодательстве - 244 Указ

В последние несколько месяцев значительно увеличилась динамика вносимых изменений в законодательство, регулирующее порядок изъятия и предоставления земельных участков как в отношении граждан, так и в отношении юридических лиц. Так, в течение 2014 года в основной нормативный правовой акт в области земельных правоотношений – Указ Президента Республики Беларусь от 27.12.2007 № 667 «Об изъятии и предоставлении земельных участков» (далее – Указ № 667) – изменения вносились шесть раз, то есть фактически каждые два месяца. В значительной мере эти изменения вызваны желанием государства усилить контроль за рациональным и бережным использованием земельных участков, а также минимизировать различные негативные тенденции, набирающие оборот в этой сфере правоотношений.

Так, с принятием Указа Президента Республики Беларусь от 14.01.2014 № 26 «О мерах по совершенствованию строительной деятельности» был установлен запрет на отчуждение (купля-продажа, мена, дарение) предоставленных в частную собственность для строительства капитальных строений (зданий, сооружений) земельных участков, передача в аренду таких земельных участков, а также передача прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков, предоставленных для указанной цели в аренду, до получения их собственниками (арендаторами) документов, удостоверяющих право на расположенные на этих участках капитальные строения (здания, сооружения), за исключением отчуждения земельных участков местным исполнительным и распорядительным органам, а также отчуждения земельных участков (передачи прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков) с расположенными на них незавершенными законсервированными капитальными строениями.

Кроме того, был установлен также запрет на раздел земельных участков, предоставленных для строительства (строительства и обслуживания) капитальных строений (зданий, сооружений), до завершения их строительства.

С принятием Указа Президента Республики Беларусь от 07.05.2014 № 214 «О развитии городов-спутников» стало возможным изъятие и предоставление заинтересованным лицам земельных участков из сельскохозяйственных земель сельскохозяйственного назначения, лесных земель лесного фонда (лесов первой группы) и о переводе таких земель в другие категории без предварительного с Президентом Республики Беларусь места размещения таких земельных участков.

Указ Президента Республики Беларусь от 04.08.2014 № 387 «О внесении дополнений и изменений в Указ Президента Республики Беларусь от 27 декабря 2007 г. № 667» сделал возможным предоставление в пригородной зоне г. Минска и областных центров земельных участков для строительства объектов придорожного сервиса только по результатам аукциона. Ранее земельные участки для строительства объектов придорожного сервиса предоставлялись заинтересованному лицу по заявительному принципу независимо от места нахождения земельного участка. Это изменения несомненно связано с нарастающим спросом на земельные участки, находящиеся в непосредственной близости от столицы, а также областных центров.

Вместе с тем, был дополнен перечень случаев, когда земельные участки заинтересованным в их получении лицам предоставляются без проведения аукциона. Речь идет об организациях и индивидуальных предпринимателях, осуществляющих сбор, сортировку и подготовку к обезвреживанию и использованию вторичных материальных ресурсов – для размещения приемных пунктов вторичного сырья, объектов сортировки, обезвреживания коммунальных отходов и объектов захоронения твердых коммунальных отходов. Полагаем, что это может сыграть весьма положительную роль в процессе развития такого рода бизнесов и улучшению экологической обстановки в целом.

Необходимость внесения вышеуказанных корректировок, на наш взгляд, по большей части связана со стремлением законодателя предотвратить определенные негативные тенденции, набирающие оборот в области земельных правоотношений и являются вполне обоснованными.

Вместе с тем, уже к середине 2015 года возникла необходимость пересмотра некоторых новелл в Указ № 667, а также внесения и дополнений в данный нормативный правовой акт.

Так, с принятием Указа Президента Республики Беларусь от 16.06.2015 № 244 был расширен перечень случаев, когда допускается исключение участка из перечня участков для реализации инвестиционных проектов. Теперь такого рода земельные участки исключаются из вышеназванного перечня не только при заключении инвестиционного договора с Республикой Беларусь инвесторами и (или) организациями, в установленном порядке созданными в Республике Беларусь этими инвесторами либо с их участием, и его регистрации в Государственном реестре инвестиционных договоров с Республикой Беларусь, но также и в случаях:

1)                  изъятия и предоставления земельного участка для государственных нужд;

2)                  если такой участок более 2 лет со дня принятия решения о его включении в перечень участков для реализации инвестиционных проектов остается невостребованным инвесторами;

3)                  в иных случаях, определенных Президентом Республики Беларусь.

Значительные изменения в Указ № 667 были внесены в связи с принятием и вступлением в силу Положения о случаях и порядке замены застройщика при неисполнении (нарушении) застройщиком обязательств по созданию объекта строительства, утв. Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 10.11.2014 № 1056 (далее – Положение о замене застройщика). Этот нормативный правовой акт определил случаи, являющиеся основаниями для замены застройщика, к которым, в частности, относятся: превышение застройщиком сроков исполнения обязательств по договорам создания объектов долевого строительства более чем на шесть месяцев, прекращение застройщиком финансирования строительства объекта строительства на срок более трех месяцев и некоторые другие. Как следствие, возникла необходимость отрегулировать вопросы переоформления прав на предоставленные для строительства земельные участки.

Коммунальным унитарным предприятиям по капитальному строительству, их дочерним унитарным предприятиям, иным государственным организациям или организациям с долей государства в уставном фонде более 50 процентов - при замене застройщика при неисполнении (нарушении) им обязательств по созданию объекта строительства в случаях и порядке, установленных Советом Министров Республики Беларусь, земельные участки предоставляются без аукциона.

Принятие Положения о замене застройщика повлекло за собою расширение полномочий местного исполнительного и распорядительного органа. В случае такой замены местный исполнительный комитет не позднее 10 рабочих дней со дня принятия решения о замене застройщика:

-                принимает решение о прекращении права постоянного или временного пользования земельным участком прежнего застройщика, а также об изъятии и предоставлении данного земельного участка новому застройщику без разработки проекта отвода этого участка;

-                подает в суд заявление о прекращении права частной собственности на земельный участок прежнего застройщика и его принудительном изъятии и после вступления в законную силу решения суда о прекращении такого права и принудительном изъятии земельного участка в течение 10 рабочих дней принимает решение о предоставлении указанного земельного участка новому застройщику без разработки проекта отвода этого участка;

-                принимает решение о расторжении договора аренды земельного участка, если право на его расторжение в одностороннем порядке предусмотрено данным договором, и об изъятии и предоставлении такого земельного участка новому застройщику без разработки проекта отвода этого участка или подает в суд заявление о расторжении договора аренды земельного участка и после вступления в законную силу решения суда о его расторжении в течение 10 рабочих дней принимает решение об изъятии и предоставлении указанного земельного участка новому застройщику без разработки проекта отвода этого участка.

При этом вышеназванные решения принимаются местным исполнительным распорядительным органом без направления предписания землепользователю (прежнему застройщику) о принятии мер по устранению допущенных нарушений законодательства и приобщаются к землеустроительному делу, оформленному на прежнего застройщика. Государственная регистрация прекращения соответствующего права на земельный участок прежнего застройщика осуществляется на основании решения суда или местного исполнительного комитета и заявления за счет средств нового застройщика.

В перечень организаций, которым земельный участок предоставляется без аукциона, включены также организации, входящие в состав Белорусского республиканского союза потребительских обществ. Этим организациям земельные участки без проведения аукциона будут предоставляться для строительства и обслуживания объектов оптовой и розничной торговли, общественного питания. Полагаем, что это нововведение позволит активизировать процессы строительства таких объектов и будет содействовать развитию потребкооперации на всей территории республики.

Еще одно значительное изменение, касающееся, правда, в большей степени граждан нежели юридических лиц, связано с введением определенных ограничений при изменении вещного права на земельный участок. Еще в 2014 году право аренды земельного участка, предоставленного для строительства и обслуживания жилого дома, можно было заменить на право пожизненного наследуемого владения либо на право собственности с выкупом земельного участка по его кадастровой стоимости (для нуждающихся в улучшении жилищных условий) или на право собственности (для не состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий).

После принятия Указа № 244 изменение права аренды на право пожизненного наследуемого владения в отношении земельных участков, предназначенных для коллективного садоводства, а также строительства и обслуживания жилого дома (правда, только для граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий) стало невозможным.

Указом № 244 ужесточен запрет на совершение сделок с земельными участками, предоставленными гражданам, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий. Указ № 244 дополнен п. 11-1, в котором достаточно конкретно определены случаи (направление на работу (службу) в другую местность, потеря кормильца в семье, получение I или II группы инвалидности и другие обстоятельства, объективно свидетельствующие о невозможности использования недвижимого имущества) и условия, при которых отчуждение такого рода земельных участков с построенными на них жилыми домами все же возможно:

- полного погашения льготного кредита на строительство жилых помещений (в том числе досрочного), если такой кредит привлекался;

- выкупа в частную собственность земельного участка, предоставленного в пожизненное наследуемое владение или аренду, либо внесения платы за право заключения договора аренды земельного участка сроком на 99 лет, если земельный участок, предоставленный в пожизненное наследуемое владение или аренду на срок меньший, чем 99 лет, в соответствии с законодательством не может быть приобретен в частную собственность;

- внесения гражданином Республики Беларусь платы в размере 100, 80 или 50 процентов от кадастровой стоимости земельного участка, если земельный участок был предоставлен в частную собственность соответственно без внесения платы, с внесением платы в размере 20 или 50 процентов от кадастровой стоимости земельного участка;

- досрочного внесения платы за земельный участок, предоставленный в частную собственность, или платы за право заключения договора аренды земельного участка, предоставленного в аренду на 99 лет, если землепользователю предоставлялась рассрочка их внесения.

В заключение отметим, что п. 21 Указа № 667 дополнен частью, которая налагает на Государственный комитет по имуществу обязанность ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчетным, направлять в Комитет государственного контроля и его территориальные органы информацию о выявленных нарушениях порядка изъятия и предоставления земельных участков, а перевода земельных участков из одних категорий и видов в другие.

В целом, по результатам проведенного анализа можно проследить следующие тенденции нормотворческого процесса в сфере земельных правоотношений:

усиление контроля государства за сделками, совершаемыми гражданами с принадлежащим им земельными участками, а также жилыми домами, построенными на земельных участках, предоставленных по льготной стоимости гражданам, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий;

введение и опробование на практике механизма переоформления прав на земельные участки в связи с заменой недобросовестного застройщика;

регулирование (расширение и уменьшение) перечня случаев, когда земельный участок для строительства предоставляется без аукциона.

С одной стороны, вносимые изменения отражают суть происходящих в экономике процессов и являются необходимыми. С другой стороны, земля сама по себе имеет столь особенное значение, являясь и пространственным базисом для размещения жилья, промышленных производств, сельскохозяйственных угодий и так далее. Сам же процесс строительства по своим временным рамкам является весьма длительным и сложным, что, в свою очередь, требует определенной стабильности как земельного законодательства, так и законодательства, регулирующего вопросы возведения на земельных участках тех или иных объектов недвижимости. Именно поэтому, на наш взгляд, любые изменения на законодательном уровне должны быть обоснованными и иметь своей целью не только усилить контроль государства в этой сфере правоотношений, но и соблюсти баланс интересов всех участников рынка – государства, заказчиков, потребителей, а также частных лиц.

Комментарии
Пока нет комментариев
Включен режим редактирования. Выйти из режима редактирования
наверх